Quando o imóvel da empresa está em alienação fiduciária, o banco pode retomá-lo e levá-lo a leilão sem processo judicial, pelo cartório de registro de imóveis. Dá para evitar: pagando as parcelas em atraso dentro do prazo da intimação, negociando antes da consolidação da propriedade ou exercendo o direito de preferência até o segundo leilão.
O procedimento é rápido e tem etapas com prazo fixo. Saber em qual delas a empresa está define o que ainda é possível.
As etapas, na ordem
O patrimônio pessoal está exposto?
Aval, garantias e bens da família diante da dívida da empresa: o que é proteção legítima, o que é fraude e o que ainda dá para fazer.
- Intimação pelo cartório. O devedor é intimado a pagar as prestações vencidas e os encargos em 15 dias. É o momento de maior margem: pagando, o contrato segue.
- Consolidação da propriedade. Sem o pagamento, a propriedade passa ao nome do credor na matrícula. A partir daqui, a discussão fica mais estreita.
- Primeiro leilão. Realizado depois da consolidação, com valor mínimo vinculado à avaliação do imóvel.
- Segundo leilão. Se o primeiro não tiver lance suficiente, com valor mínimo vinculado à dívida e às despesas.
📅 A intimação do cartório é o documento mais importante de todo o procedimento. Guarde a data: é dela que corre o prazo de 15 dias, e é nele que está a maior margem de solução.
O direito de preferência
Mesmo depois da consolidação, a lei assegura ao devedor fiduciante preferência para readquirir o imóvel até a data do segundo leilão, pagando a dívida, os encargos e as despesas do procedimento. É uma janela real, pouco conhecida e com prazo.
Onde estão as defesas
- Intimação irregular: falhas na intimação pessoal comprometem a consolidação.
- Valor cobrado com excesso: encargos cumulados ou fora do contrato mudam o valor a pagar para purgar a mora.
- Leilão sem os requisitos: comunicação das datas ao devedor e observância dos valores mínimos.
- Negociação antes da consolidação: é quando o credor ainda tem interesse em receber em vez de vender o imóvel.
Imóvel dado em garantia é também tema de renegociação com garantia de imóvel — e a melhor defesa é sempre a que começa antes da intimação.
Caso ilustrativo. Uma transportadora deu o galpão onde opera em alienação fiduciária num financiamento de frota. Com três parcelas em atraso, recebeu a intimação do cartório e tratou o documento como mais uma cobrança. A decisão que mudou o caso foi reconhecer, no oitavo dia, que o prazo era de quinze: o valor cobrado para purgar a mora foi conferido contra o contrato e o pagamento das parcelas vencidas foi priorizado sobre qualquer outra obrigação do mês, antes da consolidação.
Situação composta a partir de casos típicos, com dados alterados. Não descreve cliente específico nem indica resultado — cada caso depende do contrato, da garantia e da posição do credor.
A atuação do escritório nesses casos é de defesa em execução bancária.
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Perguntas frequentes
O banco precisa de processo judicial para leiloar o imóvel?
Não. Na alienação fiduciária de imóvel o procedimento é extrajudicial, conduzido pelo cartório de registro de imóveis.
Quanto tempo tenho depois da intimação?
Quinze dias para pagar as prestações vencidas e os encargos. Pagando, o contrato segue normalmente.
Ainda dá para salvar o imóvel depois da consolidação?
Há o direito de preferência: o devedor pode readquirir o imóvel até o segundo leilão, pagando a dívida, os encargos e as despesas do procedimento.
Se o imóvel for leiloado, a dívida acaba?
Depende do resultado dos leilões e das regras aplicáveis ao contrato. É ponto a verificar caso a caso, com a matrícula e o contrato em mãos.
Posso contestar o valor cobrado para purgar a mora?
Pode, quando há encargo indevido ou cumulado. Mas a discussão não suspende o prazo por si só — por isso a conferência precisa ser rápida.
O imóvel é bem de família. Isso impede o leilão?
Quando o próprio imóvel foi dado em garantia da dívida, a proteção do bem de família em regra não se aplica. A análise depende do caso concreto.
Fontes
- Lei 9.514/1997 — alienação fiduciária de imóvel
- Superior Tribunal de Justiça — jurisprudência
- Código de Processo Civil — Lei 13.105/2015
Sobre a autora
Janaína Issa Gomes (OAB/MG 124.655) atua em direito bancário empresarial, com foco em gestão de passivos, auditoria contratual e proteção patrimonial de sócios e avalistas. Atende empresas em negociação e revisão de contratos bancários a partir de Belo Horizonte/MG.
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